Volltextveröffentlichungen (11)

• openjur.de
• bundesgerichtshof.de
• rechtsprechung-im-internet.de

 
• IWW

  § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, § 560 BGB, § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO, § 653 Abs. 1 Satz 1 ZPO

• rewis.io

  Bewertungsmethode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mieterhöhungsprozess

• ra.de
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• rechtsportal.de

  BGB § 558 Abs. 1 S. 1
  Anspruch eines Vermieters auf Durchführung einer Mieterhöhung; Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Marktstreuung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - welcher Wert gilt?

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Voraussetzungen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• haufe.de (Kurzinformation)

  Ortsübliche Vergleichsmiete bei breiter Streuung der Miethöhe

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Marktstreuung (IMR 2019, 223)

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (5)

• BGH, 29.02.2012 - VIII ZR 346/10

  Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten gelangt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16 ff. [zu einer festgestellten Streubreite von 6, 05 EUR/m² bis 8 EUR/m²]).

  c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Vergleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von manchen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte-Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat.

  Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen.

  Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abgesehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13).

• BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 30/09

  Zulässigkeit der Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der …

  Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-)Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war.

  In diesem Fall der auffällig dicht zusammenliegenden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsverlangen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15).

  Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO).

• BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (…vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen.
• BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

  Bewertungsmethode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in …

  Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  Wie der Senat mit Urteil vom heutigen Tag in dem Parallelverfahren VIII ZR 62/18 (unter B I 2 b bb [2]) entschieden hat und die Revisionserwiderung unter Hinweis auf die vom Berufungsgericht entgegen § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht berücksichtigte Änderung von Bestandsmieten mit Recht rügt, sind die hier getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4, 58 EUR/m² bis 7, 08 EUR/m² reiche, nicht frei von Rechtsirrtum.
• BGH, 16.10.2009 - V ZR 203/08

  Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag bei bestehendem Interesse an …

  Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-)Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war.

• BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

  Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Bestimmung der ortsüblichen …

  Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Bestätigung der Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17;… jeweils in Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.).

  Richtig ist zwar, dass es nach der Rechtsprechung des Senats dem Tatrichter obliegt, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen, deren jeweilige Berücksichtigung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB geboten ist, zu achten (…Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31, vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 50, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 19).

  Der Senat hat in der Vergangenheit ein angemessenes Verhältnis (erst dann) verneint, wenn der Tatrichter eine der beiden Gruppen gar nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in seine Betrachtung einbezogen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO, und - VIII ZR 82/18, aaO).

  Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung).

• BGH, 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

  Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an den Inhalt …

  Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung;… ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).
• BGH, 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

  Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Bestimmung der ortsüblichen …

  Schließlich hat der Senat die vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertmethode unter der - hier von ihm beachteten - Prämisse, dass die qualitativen Unterschiede der Vergleichsobjekte zu dem Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, bereits mehrfach gebilligt (…vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 16;… vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12).
• LG Berlin, 23.05.2019 - 67 S 21/19

  Wohnraummiete in Berlin: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der …

  Denn die Qualität und Überzeugungskraft von Sachverständigengutachten, die sich im Regelfall und auch hier auf die Schätzung eines bloßen Näherungswertes beschränken, bleiben häufig und aus den Gründen des angefochtenen Urteils auch hier hinter der eines Mietspiegels zurück, wenn sie nicht sogar vollständig unverwertbar sind (vgl. zu exemplarischen Mängeln eines Sachverständigengutachtens BGH, Urteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 82/18, BeckRS 2019, 8394, beckonline Tz. 40 ff.).